摘 要：本文对建筑物区分所有权的形成进行了比较研究。比较不仅包括不同法域的立法比较，还包括对合伙区分共有契约之熟人人群和陌生人群二者物权行为逻辑的比较（类比或比附）。建筑物区分所有权也可异读为建筑物分区所有权。对于这种权利的形成，已有三元复合论。三元者：专有、共有、共管；复合者：以专有为主，导三元复合。三元论有其硬伤：1、专有与共有捏成一个区分所有权。此权利主体是单数亦或复数不能确定。此不确定违背了所有权主体特定原则；2、专有与共有如何分区划界不能确定。此不确定违背了所有权客体特定原则。两个不确定，导致三元复合论的建筑物区分所有权之主、客体毫无特定性而不成其为所有权；3、三元论在一物之不可分割数部分设立数个所有权，违背了物权逻辑一物之部分不可设立所有权原则。除日本、韩国、我国台湾、我国内地四法域言之为一物一权原则之例外，其它法域之建筑物分区所有权的形成与物权契约紧密关联，且业主的专有只能在物权契约中形成。德国等欧陆诸国如是。英美法域称限制性契约（restrictive covenant）。比如我国香港的“公契”决定了建筑物分区所有权的形成。美国等诸国亦如是。本文比附熟人合伙区分共有契约形成之象，介绍陌生人合伙区分共有契约之同样形成。唯一不同之处，香港以特别规则生成的陌生人“公契deed of mutual covenant”替代熟人合伙的共有约定。业主的共有并非消极的不明不白的共有。而是一种积极的合伙共有。业主购买商品房是对物业小区整体的一种积极入伙的共有行为。“公契”是陌生人群直面一个物业小区都同意形成合伙区分共有关系（即区分所有关系）的关键香港“公契”是商品房买卖的前置条件。之所以前置，逻辑上先令陌生人一致对特定不动产完成合伙按份共有契约，然后购房者才可能按份付出经济对价。这个逻辑结论贴切地解释了为什么香港《建筑物管理条例》定义“业主是拥有一幅土地（上有建筑物）之一份不可分割份数的所有人。”香港“公契”内容有三大块：1、业主物权；2、管理形式；3、邻里公约。本文主讲业主物权是如何被界定的，也就讲解了建筑物分区所有权的形成。专有之“商品房”不是交易的标的物。“商品房”是共有份数交易的标识物。

　　近日，与北京航空航天大学法学院副教授薄守省博士微信交流，薄守省博士言道：

　　当年，2002年12月，全国人大常委会首审物权法草案；2004年10月二审物权法草案。一审二审草案都还是“建筑物区分所有权”。

　　2006年6月三审物权法草案变成“业主的建筑物区分所有权”。还向社会公开征求意见。

　　答曰：物权法草案审稿人不知道怎么来解读“建筑物区分所有权”，又得知事关物业小区，则解读为“建筑物区の分所有权”。这个解读，与原理不合。

　　为免尴尬，有进言戴帽“业主的”、读成“业主的权利”即可。就有了后来那顶帽子。

　　本文即“论建筑物分区所有权的形成”。论述肯定与“业主的建筑物区分所有权”理论不同。

　　房产开发商“一人”初始登记一宗（物业小区）不动产，分别销售给众多互相陌生的购房者。

　　物业小区内，一栋建筑物内分别销售的独立建筑单元空间俗称商品房。此房（商品房）非彼房（独栋房）

　　众多陌生人当怎样获得各自的商品房产权才算公平交易？商品房全部售完即凸出问题。

　　2009年，最高人民法院民事审判第一庭撰书：《建筑物区分所有权物业服务司法解释 理解与适用》。

　　该书在第211页，于“1、开发商在物业小区开发过程中可能的侵犯权利的行为”一节中指出：

　　“在我国房地产开发与商品房买卖实务中存在大小产权之说，开发商独占国有土地使用权证，小产权的房屋所有权证无土地使用的任何记录，因而，小产权人不能有效对抗大产权人随意变更土地规划、进行插建等，小产权人对物业小区的共有权必然受到侵害。”

　　“开发商在物业小区设立初期可能的侵犯权利的行为，具体表现为：⑴将物业小区的控制权牢牢掌握在自己的手里，即使在物业小区的房屋大多已售完或全部售完时，也不向业主移交物业小区的控制权，而将物业小区交给自己设立的物业管理公司管理。并想方设法让自己设立的物业管理公司永远控制和管理物业小区。把物业小区作为自己一个永久和稳定的盈利工具。……”

　　商品房全部售完。开发商还持有“大产权”，还对物业小区有控制权，这说明我们国家商品房的物业转易权利不守恒。

　　所谓物业转易权利守恒，即，商品房全部售完，开发商初始登记所拥有的全部权利转易给购房者。购房者或一人单独所有、或数人合伙所有、或数人区分所有。

　　物业发展商往往是一家有限公司。当物业的所有单位售出后，有关公司可能会根据《公司 ( 清盘及杂项条文 ) 条例》(第32章 ) 或《公司条例》( 第622章 ) 解散。公司解散后便不复存在，而其依然拥有的物业即成为政府物业 ( 称为「无主财物」)。这些物业通常包括外墙、天台等公用地方。为提升大厦管理的水平，政府经常鼓励业主立案法团接管这些物业，转让契则由本处拟备。”

　　在内地，商品房售罄不解散研发企业，也能令其永断“大产权”及“控制权”欲望。

　　永断其欲的办法，就物权逻辑而言，坚持一个不可分割之物只能一个所有权的原则。

　　开发商像卖豆腐，将一间一间商品房（独立建筑空间）切给购房者。登记也是给购房者一个一个独立空间产权。此谓小产权。

　　商品房售罄，全部小产权相加不等于开发商的初始登记产权。这就叫权利转易不守恒

　　开发商称他们销售商品房的模式为“卖豆腐模型”。人们对“卖豆腐模型”听之任之，毫无戒心。包括学术界亦如此。

　　从物权逻辑角度看，区分所有商品房业主只能在一物一个所有权原则下予以定义。

　　一幅土地，土地上有建筑物，建筑物内有诸多商品房（独立单元空间）如何统一为一物？

　　1、一栋建筑物。建筑物内有诸多独立单元空间。建筑物及其建筑空间不可分割，自为一物。

　　这个不可分割指建筑物及其建筑空间既不可当豆腐切块分割，也不可当火柴盒堆砌分割。

　　房地不可分离原则在《民法典》中有两条规定。两条互为房地不可分离正定理、逆定理：

　　“第三百五十六条建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。

　　第三百五十七条建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”

　　3、一幅土地上有建筑物，建筑物内有诸多商品房（独立单元空间）。根据建筑物及其空间不可分割原则以及房地不可分离原则，物业小区以四至为界登记为一物。

　　物业小区以四至为界登记为一物。商品房售罄。开发商转易所有权给受让人。受让人一人独有或数人共有皆得一物一个所有权。

　　香港法律认定，一个物业小区属于不分割之一物。限于一物一个所有权原则，定义区分所有商品房业主：

　　本文汉译：在土地登记处即时呈现的业主是拥有一幅土地（上有建筑物）之一份不可分割份数的所有人。

　　此定义没直接涉及业主的专有。事实上，开发商出售大小不等的土地份数，已将大小不一的建筑空间（商品房）特别配入其中，并反过来成为大小不等土地份数的标识物。

　　内地商品房逻辑相反：卖给业主大小不一的商品房再将不明不白的“公摊”配入其中。

　　不明不白的“公摊”是内地开发商销售商品房的玄机所在，方便掌握“大产权”。

　　译文：“住宅所有权是指对一个住宅的特别所有权同时结合在其所属的共同所有权中所占有的共有份额。”

　　简单理解：住宅产权是指不动产共有的份数以及包含在共有份数中的专有（特别所有）。

　　开发商销售商品房。不动产份数是交易的真实内容（标的物）。专有只是合同有特定份的标识物，非标的物。

　　购房者为共有份数付款之后，才能从中取得期望的专有。而非“区分所有权人取得专有所有权即意味着取得了共用部分持分权（共有所有权）”。后者，话说反了。

　　业主的专有由另一份物权契约（covenant）声明专有的所有权资格（title）。

　　总之，在买卖合同中“共有是专有实现的前提”。此话薄守省博士所言。与本文相通。

　　所有权的实现，需要权利对象的物理范围形成所有权的范围。“没有范围确定、边界清晰的物的存在，物权就无法存在”，所有权就无法实现。

　　商品房买卖合同的标的物，唯一能确定边界者，只有物业小区整体，非专有部分。

　　也就是说，唯物业小区的共有是买卖合同（contract）能转易的、物理范围确定的所有权。物业小区的共有所有权是购房者按份购买的。

　　至于专有，“我国物权法是否应当规定判断专有所有权客体的标准，还需要研究论证。”

　　专有的权利范围由业主与业主之间的限制性物权契约（restrictive covenant）实现。

　　所谓专有的权利范围用物权契约描述（非物理划定），因为专有对象都是建筑空间。一个一个独立的空间非物不可能设立所有权。

　　只有可以物理划定范围之实物才可能设立所有权。建筑空间即使皆可独立使用也不可能设立所有权。但是，可设立所有权资格。

　　物权契约首先肯定物业小区整体的物理范围（有原始登记为证）。然后在共有范围内，物权契约授权业主专有的建筑空间可登记享有所有权资格（占有、使用、收益、处分）。

　　注意，不能反过来说，凡是一并享有占有、使用、收益、处分四权者就是所有权。

　　业主之间的物权契约以登记对世声明（condominium declaration）的形式确定业主专有的范围和所有权资格（title）。

　　注意，是所有权资格，而非所有权。二者不是一回事。所有权资格也通称产权（title）。

　　也就是说，产权（title）非所有权（ownership）。二者不是一回事。

　　产权（title）和所有权（ownership）不同，二种权利不在同一个逻辑范畴内。认识这种区别，对于逻辑地形成建筑物分区所有权很重要。

　　三元论在一个逻辑范畴内不分专有、共有主体的单、复数性，主观认定“专有所有权之主导性”，将专有、共有、共管三元复合成一个建筑物区分所有权，有致命逻辑缺陷。

　　专有主体单数。共有主体复数。专有和共有二者主体数性不同，非同类项不能复合。

　　三元捏合出一个建筑物区分所有权，主体数性不能确定，也没有判断专有所有权客体的标准。

　　真正的建筑物区分所有权的主体，只能复数不可能单数。这个复数是由物业小区一物一个所有权之共有决定的。

　　共有人是合伙人这个称呼，说出了人们主动形成共有的一种积极性。这对于建筑物区分所有权的形成，至为关键。

　　比如，熟人之间想合伙按份共有一个商品房小区，且各自独立地拥有一个特定建筑单元并不困难。

　　这个充分条件是合伙人之间还要对共有的物业小区议定一份合伙按份区分共有共管契约（Covenant）。简称合伙区分共有契约。

　　所谓区分共有，是指每个共有份额内含一个特定建筑单元是每个共有人专有部分（商品房专有单元空间）。

　　专有的商品房面积大小不一，反过来又成为经济交易分配物业小区共有份数多少的依据。

　　至于买卖合同（contract）和合伙区分共有契约（Covenant）二者孰先孰后，很有讲究。

　　买卖合同（contract）是即时性的。商品房小区交易完成（钱款付清），合同结束。

　　合伙区分共有契约（Covenant）长期存在。合伙人如何长期合作，需要交易之前商定。

　　因此，合伙区分共有契约（Covenant）是买卖合同（contract）的前置约定（前置条件）。

　　合伙区分共有契约内含专有权利资格认定（占有、使用、收益、处分）必不可少。

　　合伙区分共有契约认定共有人的各项权利资格属于合伙人的物权行为，因此就需要对契约赋予物权地位。

　　契约认定共有人的各项权利资格，除了专有部分的权利资格，还可以指定供专用的共有部分，共同管理的程序性规则，等等，尽可能详细。

　　比如香港，那里的大厦公契要在政府地政总署土地注册处登记入册，以获得物权地位对世。

　　合伙区分共有契约并非一纸协议那么简单。须附所有建筑规划资料（图纸等）为各项权利资格提供准确的物理定位。

　　当然，除了买卖合同按份出资，合伙人对于区分共有契约正常情况下不会再有异议。否则合伙解散。

　　熟人合伙区分共有契约不一定同时在场签名。第一人签名之后，其他人依约照签不误。简称一人签约N人依约。

　　合伙区分共有契约商定各项权利义务，包括调整邻里关系，可以尽善尽美。这是买卖合同不可能做到的。

　　总之，熟人合伙区分共有一个商品房物业小区，对外拥有法定的共有所有权，对内拥有约定的建筑物区分所有权资格。

　　每个人的建筑物区分所有权资格经登记而物权化，可以独立对外有条件地转易。条件是必须与共有部分的份额一并转易。

　　陌生人完成商品房买卖合同，除了房款分别支付有别于熟人集体一次付之外，皆即时交易行为。对此不必多言。

　　陌生人对物业小区的合伙按份区分共有共管也须预先拟定合伙按份区分共有共管契约。也简称合伙区分共有契约。

　　与熟人合伙不同的是，陌生人合伙所需的合伙区分共有契约须由他人协助依规拟定。

　　由他人协助依规拟定的合伙区分共有契约与熟人协商拟定的契约，主旨一模一样。

　　陌生人合伙所需的区分共有契约须由他人协助拟定。办理此事，有效率者非本项目开发商莫属。

　　一是，建筑规划制度规定建筑物区分所有必须预先报批区分所有建筑规划。否则不予许可区分销售。

　　二是，开发商能为专有等各项权利提供准确的建筑资料定位（图纸等），顺便计算各专有面积占总建筑面积的比例，确定按份共有人的共有份数。

　　“（1）公寓大厦之起造人于申请建造执照时，应检附专有部分、共享部分、约定专用部分、约定共享部分标示之详细图说……”。

　　这个一致同意书，“由发展商、管理公司及第一位完成买卖的业主签署，在田土注册署登记后正式生效，日后完成买卖合约的业主也必须接受公共契约内条款并受此份公共契约条文所规范。”

　　公契关于业主权利资格这些主要内容，非全体业主同意不可变更。有一项内容不可变更，即区分所有不可分割。

　　香港商品房公契，虽由开发商预备，但是不可随意为之。香港地政总署备有“公契指引”。

　　最为有必要注意一下。陌生人各自购房面对公契不能非议。否则放弃购房。这一点和熟人不能非议同样无二。

　　商品房公契，第一人签名之后其他人照签无误。即一人签约N人依约，形成一致同意。

　　2016年（宁波业主）忻锦帆先生自费赴港调查香港商品房制度，也有报告证实：

　　“公契是发展商负责制订的，由发展商、第一位购房者、公契经理人签字，再向土地注册处注册后生效。只签署这一次，就对以后的所有购房者同样有效。以后的购房者，认可公契，就买；不认可，就不买，不用提出修改要求。”

　　合伙区分共有契约商定各项权利义务，包括调整邻里关系，也可以尽善尽美。这是买卖合同不可能做到的。

　　总之，陌生人合伙区分共有一个商品房物业小区，也对外拥有法定的共有所有权，对内拥有约定的建筑物区分所有权资格。

　　每个人的建筑物区分所有权资格经登记而物权化，页可以独立对外有条件地转易。条件也必须与共有部分的份额一并转易。

　　美国式之特别，开发商自己先完成从一人整体独有过渡到一人区分所有。然后将一人区分所有按份过渡到数人区分所有。

　　有一位中国学者周树基先生，前半生事业有成。1999年，五十多岁为物业产权制度又赴美留学研究。2001年获美国宾州大学法学硕士学位。2005年3月回国出书：

　　《美国物业产权制度与物业管理》。该书资料翔实。值得仔细阅读。文中清晰可见不动产是如何通过物权契约详尽区分的。绝非三元论“纵切、横割”之物理方式可及。

　　设立区分所有物业小区总协议书（condominium declaration），亦称物业小区主转让契书（the master deed）。它是设立区分所有物业小区最重要的法律文件。

　　根据美国各州的区分所有物业产权法的规定，凡设立物业小区的开发商，一定要按照法律规定的内容要求编制设立物业小区总协议书，送当地不动产登记机关备案，并办理物业小区的产权登记，然后才能对外销售。

　　⑴ 说明整个物业小区建设用地的地址、位置、范围、边界或四至，以及地上建筑物及其他构筑物的具置和范围（附物业小区总平面图）；

　　⑶ 说明小区内每个房屋单元的所在楼号、楼层、具体房号以及经过测量的房屋单元立体空间的范围及边界（附楼层平面图及能够标明房屋单元上、下部边界高度的剖面图）；

　　⑷ 说明每个房屋单元在小区共有部分中所占有的共有产权份额，以及具体的计算方法；

　　设立物业小区总协议书的性质，相当于划分物业小区产权的总协议书或总合同书。

　　其作用是将物业小区这样一个完整的产权，划分或分割为小区的各专有部分（即各房屋单元）和共有部分（即除所有房屋单元以外的整个小区）这样一些分别或独立的产权。

　　例如，如果小区共建有100套房屋单元，在小区产权进行划分或分割以前，整个小区（包括100套房屋单元）在法律上属于同一项不动产，只能整体抵押和整体买卖。

　　但经过开发商编制划分产权的总协议书，并送当地不动产登记机关备案和办理产权登记之后，原来作为一个整体的物业小区，便在法律上被分割为101项分别的不动产，即100套各自构成分别获独立不动产的房屋单元（可以分别抵押和分别买卖），以及除了这100套房屋单元以外的（第101项）物业小区。

　　开发商将设立小区总协议书以及小区总平面图和房屋单元平面图及剖民图等法律文件，送当地不动产登记机关备案，并办理产权登记的行为，就是开发商设立区分所有物业小区的法律行为，也就是开发商设立这100套房屋单元产权的法律行为。

　　开发商办理小区产权登记之后，小区的每个房屋单元，以及设立小区总协议书规定的该房屋单元在小区共有部分中所占有的共有产权份额，便共同构成一项独立的不动产，可以单独抵押和买卖，并可以单独缴纳不动产税（在美国及其他市场经济国家，凡是不动产，便必须依法缴纳不动产税或财产税。

　　反之，也能说，凡是法律不要求缴纳不动产税的财产，便不能称为不动产，因而也就不能作为不动产来抵押或买卖）。

　　物业小区总平面图（plat）及房屋单元平面图和剖面图（plans）的作用，是准确标明小区内每个房屋单元及小区内所有共用部分的准确位置及其边界。

　　通常作为设立物业小区总协议书的附件，是设立物业小区总协议书不可分割的组成部分。

　　⑷ 小区范围内业主只能在一定年限内拥有权利的土地的位置和范围，并应使用“租赁土地”这样的文字加以标明；

　　⑹ 标明小区范围内拟建的各种建筑物或构筑物的位置和范围。凡规划拟建的建筑物和构筑物，都一定要使用“必须建”这样的文字加以标明。凡可能建也可能不建的建筑物或构筑，都一定要使用“可不建”这样的文字加以标明。

　　美国各州的区分所有物业产权法还规定，对于多层和高层住宅楼的房屋单元，凡采用总平面图无法标明其准确位置及边界的，则必须用楼层平面图或剖面图标明以下内容：

　　⑵ 每个房屋单元的横向边界（即上、下部边界）的位置或高度（即相对于既定的基准高度的高度，美国各州一般都以海拔高度作为基准高度）。

　　物业小区的总平面图，以及标明房屋单元具置的楼层平面图及剖面图，一旦报送当地不动产登记机关登记，开发商便不得修改。

　　因为修改图纸等于修改合同条件，已经购买房屋单元的购房者不仅有权退房，而且有权要求赔偿相应的损失。”

　　业主的专有以及业主之间的共有等权利，是用预先准备好的公共契约确定各种权利资格的。

　　业主唯一的所有权是集体对外的共有所有权。业主其它权利都是权利资格，貌似所有权非所有权，皆可称产权。

　　陌生人形成一致购买商品房的前置条件是一致认同并签署公共契约。就此合乎逻辑地形成“业主的建筑物区分所有权”。

　　公共契约核心内容有业主的专有部分、共有部分、约定专有部分、约定共有部分，等等。

　　其中，公契确定专有的权利资格并登记取得“占有、使用、收益、处分”等权利资格。象所有权，非所有权。

　　香港公契的法律必要性，也是内地“业主的建筑物区分所有权”形成的命门之所在。

　　内地“业主的建筑物区分所有权”必须、也只能如同香港由公契“界定业主之间的权利、权益、责任”。

　　业主的专有是契约性的即信用性的，非实体性的。业主专有的权利资格（title）是相对的，非绝对的。

　　不能认为业主的专有权是一种所有权。真正的所有权是绝对权。权利资格（title）因其相对性无可与真正的所有权相比。

　　正因为业主专有的权利资格是相对权，在业主共有语境下受到公共契约诸多约束。

　　权利资格（title）和所有权（ownership）二者非同类项者不能相加（复合、捏合）。

　　欧洲各国也相似。操作方式相同。比如德国、法国、荷兰、奥地利，等等。皆以契约形式，在实体的一物一个所有权共有之中，实现契约式分区所有（区分所有）。

　　中国内地商品房业主应该有相应的合伙按份共有的组织性。业主的共有组织纯粹是不动产管理组织。组织议事程序规则有对人的规则，目标也是对物的。

　　业委会组织与居委会组织不同。居委会是居民一人一票选举，政治性行为。业委会是业主按不动产份数计票选举，财产性行为。

　　在国外，即使公共契约有邻里关系内容，契约宗旨也还是为了保证共有社区整体经济价值不因个别行为不当限制而受减损。一家脏乱差会降低邻居房产的对外经济价值。

　　一旦某物业的业主非单数而为复数时，制度设计必须集体优于个体，就必须有组织规范了。

　　“一旦财产权的主体变为复数，法律……要为多个主体之间设定组织规范。这些规范也不是全能的。还要为授权性规范留有一定的空间，让这些主体去约定其行为模式。也就是说，一旦脱离单数主体的模式，财产权最初归属的模式就要加入一定的组织的因素。”

　　考虑到“共有是专有实现的前提”，业主共有的组织性应被物权逻辑正确的识别和设定出来。

　　如今，业主共有也没有被立法机关察觉到，应鼓励和支持业主合伙共有的组织性。

　　流行于世的三元论所言“共用部分持分权”，这个概念完全消散了业主共有的组织性。

　　因为“共用部分持分权”这个概念是完全个人化的，个人主义的持分权毫无组织因素在内。

　　当今“业主的建筑物区分所有权”构成，因缺乏组织规范，至少缺失必要的约束，导致业主诸多行为失当。

　　二者皆合伙共有，皆合伙按份共有，皆合伙按份分共有，皆合伙按份区分共有以及共管。总之，皆合伙区分共有。

　　唯一不同之处，比如香港以特别规则生成的陌生人之间的公契以替代熟人合伙的共有约定。

　　公契是陌生人群直面一个物业小区都同意形成按份区分共有以及共管的关键所在。

　　之所以前置，是逻辑上须要陌生人一致对特定不动产、先完成合伙区分共有合同，然后购房才可能按份数付出经济对价。

　　该法确认了香港业主合伙区分共有的权利资格，也确立了“业主立案法团”的法律构成和法律地位。

　　内地有开发商曾公开向全社会介绍他们的“卖豆腐模型”，强调商品房销售的可分割性及分割的“科学性”。

　　2008年，中国人民大学民商法前沿论坛与明德民商法博士沙龙还邀请开发商到校演讲商品房销售的可分割性及分割的“科学性”。

　　更早，还有博士论文比喻“各区分所有权人之专有部分犹如火柴盒一样，紧密的堆砌在同一栋建筑物上”。专有部分犹如火柴盒堆砌，不言而喻还可拆散而独立。

　　“卖豆腐”和“火柴盒”这些想象强调商品房的可分割性。误导立法。误导司法。误导社会思维。

　　“纵切型区分所有权（纵割式区分所有权）”、“横切型区分所有权（横割式区分所有权）”等等。分割如同庖丁解牛。

　　口若悬河者，自己也陷入逻辑荒唐中：“一栋建筑物上究竟设立了一般所有权，还是区分所有权，于物质形态上是无法判断的。”

　　一、中心说（壁心说）；二、空间说；三、最后粉刷表层说；四、壁心和最后粉刷表层说。

　　“我认为，第四说因能据之以澄清区分所有权人相互间以及区分所有权人与第三人间之权益，符合社会情势，可资赞同。”

　　第四说，专有部分的范围（物理边界）骑墙，不具确定性。既不确定在“壁心”也不确定在“最后粉刷表层”。这种不确定，算哪门子学问。

　　一些物权法学人，通过一些不当概念、不当观念，通俗地误导了《物权法》“建筑物区分所有权”制度设计。

　　一个不可分割的物业小区只能一个共有所有权，就保证了一物一个所有权的物权逻辑原则。

　　业主团体对世（对外）共同拥有一个所有权。这个所有权是从开发商初始登记的那个所有权等效转易而来。

　　香港地政总署的法律服务，地政总署先以“无主财产”的名义、接管研发企业解散后余下的权利，然后鼓勵業主立案法團接管开发商余下的权利。

　　只要开发商的“大产权”转易给一个有组织的共有人团体（香港业主立案法团），开发商对其开发的物业小区控制权自然就没有了。

　　香港公契，世界各国名称各异的公契，皆有三大内容：1、按份共有（内含约定独有部分）；2、共管约定；3、邻里公约。

　　当公契“由发展商、管理公司及第一位完成买卖的业主签署，在田土注册署登记后正式生效”那个初始阶段，按份共有的共管，首先步入委托管理。往往接续开发商的前期物业管理。

　　公契还有很重要的邻里公约，内容五花八门。比如关于私人凉衣裤养猫狗，等等。

　　不过也有特别情况。比如相邻单元合二为一，或拆一为二。为此，需要公契变更。手续复杂、步奏严密。

　　凡涉及业主之间的利益变更损益之事，总是很复杂且不易解决的。比如，当初公契约定小区不许养狗。再改许可养狗，就很不容易。

　　公契经第一位完成买卖的业主签定，经过登记，与开发商二者即刻依法成为共有人。即刻之后，开发商再有任何“随意变更土地规划、进行插建等”未经共有人同意，万不可行。

　　陈华彬.论建筑物区分所有权的构成——兼议《物权法》第70条的规定[J].清华法学,2008,(02):99-113. 一文的思维导图：

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　　当地时间5月16日，美国财政部公布的多个方面数据显示，2025年3月，美债前三大海外债主中，日本、英国增持美国国债，中国减持。中国由美国第二大债主变为第三大债主，英国变为第二大债主。随着美国总统特朗普对全球推出百年未见的高关税后，美国债市陷入动荡。

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　　#救援队回应福建8岁男童失踪 #孩子#孩子安全#社会百态#救援现场 不可能凭空消失！

　　已经失联11天了，但是大家从来就没放弃你，你也要坚持住了小孩，从白天找到黑夜，夜里的每一个光亮都是一个希望，加油#救援#石谷解##救援队回应福建8岁男童失踪

　　在美国国会近期就不明飞行物及不明空中现象举行听证会之际，一段拍摄于加州沙漠的神秘视频引发广泛关注，二十九棕榈村一位居民，意外捕捉到一个发光飞行物在空中盘旋变形的全过程。

　　物权法独立评论撰稿人。 业主公理： 物业转易，权利守恒。 一个商品房小区，一人独自买断；数人合伙买断；数人区分买断。三者法律后果，对世等效。